Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Оформление права собственности на самострой

Законы о самовольных постройках

Строительство на нецелевом участке.

Не секрет, что каждый клочок земли в черте города или района учтен генеральным планом для определенных целей. По этой причине самовольные постройки, возведенные на территории, предназначенной для иных целей, являются незаконными.

В категорию таких объектов, как правило, входят небольшие магазины и ларьки, здания коммерческого или другого назначения, возведенные в местах, недоступных всеобщему вниманию и не имеющие должной документации.

На сегодняшний день законодательство позволяет признать право собственности в подобных ситуациях, например, оформить гараж. Так, отсутствие разрешения на строительство не является причиной для отказа в регистрации собственности. В этом случае свои права можно смело отстаивать в судебном порядке.

Но суд может отказать, если будут выявлены следующие факты:

  • в процессе не были соблюдены нормы гражданского строительства;
  • работы повлекли за собой нарушение интересов и законных прав третьих лиц;
  • возведенные сооружения представляет прямую или потенциальную угрозу здоровью и жизни окружающих.

Самострой без согласования и разрешительных документов.

Данный вид нарушения присущ владельцам дачных или садовых участков. Незарегистрированные постройки жилого или хозяйственного типа на собственных земельных участках не имеют юридической силы, но законопроект о «дачной амнистии», позволяет их узаконить по упрощенной схеме.

Действие закона, предусмотренное до 2015 года, было продлено до 2018.

Таким образом, владелец сооружений не только вступает в законное владение землей, но и получает правоустанавливающие документы на все постройки в пределах данного участка, включая дома, сараи, бани, гаражи и прочее. В этот список входят и те объекты недвижимости, строительство которых не требует особого разрешения.

«Дачная амнистия» – это долгожданная возможность для сотен тысяч, а может, миллионов граждан, владеющих «фиктивной» недвижимостью, узаконить ее. Стоит ли напоминать, что неузаконенные постройки нельзя продать или купить, разделить, завещать или защитить в случае сноса.

Процедура легализации не представляет особой сложности и доступна любому гражданину РФ. Под дачный закон попадают земельные участки, отданные под подсобное хозяйство, а также участки, предназначенные для индивидуального дачного строительства.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

  1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
  2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
  3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
  4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Решение вопроса в судебном порядке

Обратите внимание: в соответствие с ныне действующим законодательством самостроем признается любое сооружение, выстроенное на земельном участке без предварительно получения пакета разрешительной документации. Отсутствие своевременно оформленного права собственности является препятствием на пути осуществления каких-либо юридических сделок с незаконно возведенной недвижимостью.

Ввиду этого владельцу строения следует незамедлительно узаконить строение, позаботившись о получении права собственности на объект недвижимости. Наиболее простым методом разрешения ситуации положительно, в некоторых случаях является обращение в суд. При этом владелец земельного участка, на котором размещена постройка, должен подать в суд по месту нахождения незаконной постройки внушительный пакет документов:

  • Заявление установленного образца с просьбой о признании права собственности на возведенный объект, который был построен на незаконных основаниях.
  • Копии заявления в количестве, равном числу лиц, участвующих в деле.
  • Копии стандартных документов, которые подтверждают право собственности на земельный участок.
  • Оригиналы заключений соответствующих органов (Госпожнадзор, Роспотребнадзор, экспертная организация).
  • Документы, подтверждающие факт возведения постройки.
  • Технический паспорт на самовольно возведенный объект (копия).
  • Документы, которые подтверждают факт обращения владельца постройки в органы местного самоуправления, касательно получения документации, разрешающей строительство и последующий ввод здания в эксплуатацию.

Руководствуясь статьей № 222 ГК РФ, а также статьями № 131-132 суд принимает положительное решение о признании права собственности за владельцем постройки, если на момент обращения в полном объеме соблюдаются следующие условия:

  • сооружение в полной мере соответствует параметрам планировки территории и установленным правилам землепользования;
  • постройка не угрожает здоровью и жизни граждан, не нарушает интересы и права других лиц.

Обратите внимание: основным аргументом в пользу признания права собственности на объект является факт того, что у лица, осуществившего строительство, имеются законные основания, допускающие проведение строительных работ на данном участке.

Что такое самовольна постройка

Объект недвижимости, построенный на земельном участке, который не был отведен для этой цели, без согласований и с нарушением действующих строительных норм, является самовольной постройкой.

Только новые объекты недвижимости считаются самовольными постройками, среди которых можно выделить две группы:

  • самовольно вновь построенные объекты;
  • образованные после самовольного преобразования имеющихся строений – реконструкции.

Таким образом, лицо, осуществившее возведение самовольной постройки, оформить собственность на нее ни в коем случае не может, что обуславливает и отсутствие у него прав на распоряжение недвижимостью, а значит, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду.

Объектом незавершенного строительства самовольная постройка считаться также не может.

Можно ли и как узаконить самовольную постройку на участке

Гражданское законодательство указывает, что самострой необходимо снести, если права собственности на него не будут признаны законным путем. При этом важно понимать, что признать право собственности можно только в отношении строений, возведенных на участке, который является предметом частной собственности.

Административный способ применяется в отношении всех типов построек, возведение которых допускается без получения специального разрешения на строительство, чаще всего речь идет о небольших деревянных постройках, установленных на земле, расположенной в дачном или садоводческом товариществе.

Определение и основные положения

Для начала уточним, что согласно нормам актуального законодательства считается самовольной постройкой.

Статья 222 ГК РФ считает, что таким термином называется сооружение, которое воздвигнуто без получения соответствующих разрешений, либо же с разного рода нарушениями, например, постройка дома на земле, назначение которой этого не допускает.

С 2018 года указанная статья (ст.222 ГК РФ) была дополнена несколькими значимыми моментами

  • Теперь самостроем считается не только недвижимое имущество, но и любые другие строения, не так «прочно» связанные с землей;
  • принципиальным является и дополнение, уточняющее, что если сам порядок строительства усложнился (путем внесения изменений в законодательство), но это случилось уже после начала возведения самостроя, то к нему новые требования применяться не будут – здесь действует принцип «закон обратной силы не имеет»;
  • также если владелец здания не знал и не мог знать, что строительство незаконно, то постройку нельзя считать самовольной.

Этот пункт достаточно спорный, поскольку обычно незнание положений правовых актов от ответственности не освобождает.

Обычно самовольная постройка подлежит сносу, однако имеются исключения. Например, когда в судебном порядке ее возведение признается законным. По общему правилу, снести строение должен именно тот, кто осуществил постройку.

Ему дают разумный срок: от 3 месяцев до одного года. Впрочем, в установленных законодательством случаях указанная обязанность перекладывается на орган, который вынес решение о сносе.

Администрация не имеет права принимать решение о сносе любых видов сооружений на частном земельном участке.

Это прерогатива исключительно суда. Полномочия органов МСУ распространяются лишь на муниципальные земли. Впрочем, есть и исключение – когда самострой каким-то образом угрожает жизни и здоровью третьих лиц.

Еще одна законодательная новация заключается в том, что если хозяин самостроя наотрез отказывает его сносить или же иным образом приводить в соответствие с нормами закона, то участок могут изъять, даже если он относится к категории частной собственности.

Как уже сказано выше, иногда право собственности на самовольную постройку признается в судебном порядке. Однако для этого нужно придерживаться определенного алгоритма действий:

  1. Определить, действительно ли у того, кто возвел строение, есть на него законное право.
  2. Составить соответствующее исковое заявление.
  3. Подготовить все обязательные документы, а также те, которые могут иметь значение для дела.
  4. Подать в суд заявление и пакет собранных документов.
  5. Ожидать решения судебного органа.
  6. Если оно положительное, предоставить все необходимые документы в местное отделение Росреестра.
  7. Запросить справку из ЕГРН о регистрации права собственности на самовольную постройку.

Рассмотрим каждый из этих пунктов подробнее.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании права собственности на самовольную постройку

Мне принадлежит земельный участок по адресу: _________ (полный адрес земельного участка), который предоставлен мне _________ (наименование органа, предоставившего земельный участок) «___»_________ ____ г. на основании _________ (документы, подтверждающие предоставление земельного участка).

В _____ году я построил на принадлежащем мне земельном участке объект недвижимого имущества _________ (жилой дом или иное наименование объекта). При строительстве я не получал необходимые разрешения, поскольку _________ (указать, почему не получено разрешение на строительство). Возведенный мною объект недвижимого имущества обладает признаками самовольной постройки, так как _________ (указать признаки самовольной постройки, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ).

Возведенная мною самовольная постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Указанные обстоятельства подтверждаются _________ (привести список заключений компетентных органов, подтверждающих указанные основания).

При обращении в _________ (наименование органа местного самоуправления)  мне было отказано в получении разрешения на строительство и акта ввода объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, поскольку _________ (если получен ответ, указать основания отказа). Иным путем, кроме обращения в суд, я лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса РФ, статьями 131—132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Прошу:

  1. Признать право собственности _________ (ФИО истца) на объект недвижимого имущества _________ (наименование самовольной постройки), расположенный по адресу: _________.

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

  1. Копия искового заявления
  2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
  3. Копия документа, подтверждающего права на земельный участок
  4. Документы, подтверждающие возведение самовольной постройки
  5. Заключение Роспотребнадзора
  6. Заключение Госпожназора
  7. Заключение экспертной организации
  8. Копия технического паспорта на объект недвижимости
  9. Документы, подтверждающие обращение в орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию

Дата подачи заявления «___»_________ ____ г.                   Подпись истца _______


Скачать образец заявления: 

  Исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку

Скачать обзор: 

  Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014г.

Рубрики Гражданские споры