Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Что будет с ценами на жилье

Текущая ситуация

2019 год для застройщиков и покупателей жилья в России стал значимым. С начала июля вступили в силу поправки, внесенные законодателями, которые изменили условия в системе долевого строительства. Это не привело к серьезному подорожанию на рынке недвижимости, хотя оказало сильное влияние на его участников.

В новой редакции ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве» с 2018 года введены счета эскроу. На них «замораживают» деньги дольщиков до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Теперь правило по открытию таких счетов стало обязательным для всех девелоперов, у которых объект отстроен менее чем на 30% и в нем продано до 10% от всей жилплощади.

Большинство застройщиков попыталось смягчить переход на новую схему, и начали одновременное строительство максимального числа объектов. Созданного «запаса прочности» хватит, по оценкам экспертов, на 2-4 года. Как поведет себя рынок дальше, пока сложно предугадать. Но введение новой процедуры работы с дольщиками приведет к тому, что девелопер не сможет использовать деньги покупателей, а будет вынужден привлекать банковские займы. За привлеченные средства понадобится платить, что снизит рентабельность строительства и повлечет повышение цен.

О том, что вступят новые правила, застройщики знали заранее, но не все успели продать сторонним покупателям указанный в законе минимум в 10% квартир. Поэтому часть девелоперов выкупала жилплощадь сами у себя через посреднические компании. Это создало искусственный спрос, при этом цены на жилье начали расти, начиная с января. С начала осени покупательский спрос поутих. А к концу 2019 года эксперты прогнозируют вероятное падение цены на 2-3% по сравнению с июньской стоимостью.

Как отразилось введение поправок на рынке жилья РФ

По состоянию на весь 2019 и 2020 год 70-75% застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также 60-70% в Москве продолжат работать по старым правилам. Поэтому перемены не будут столь быстрыми и критичными для рядового покупателя недвижимости. За 8 месяцев 2019 года граждане и эксперты наблюдали определенный скачок на рынке недвижимости в России:

  1. До конца июня наблюдался резкий всплеск продаж по контрактам с долевым участием. Девелоперы развернули широкомасштабные рекламные компании для продажи максимального числа квартир по старым правилам. Определенный процент сделок был искусственно преувеличен за счет выкупа застройщиком жилплощади у самих себя для достижения 10%-ного порога.
  2. С 1 июля число сделок по купле-продаже на первичном рынке жилья уменьшилось почти вдвое.
  3. В этот же период в 2 раза сократилось число вводов в эксплуатацию отстроенных объектов недвижимости. Так произошло, потому что большинство девелоперов сделали переброску персонала и техники к тем объектам, которые только были начаты, чтобы довести их до 30%-ной готовности.
  4. Предстоящие изменения правил для застройщиков привели к текущему росту цен на жилье. С января по июнь 2019 года стоимость новостроек в России выросла в среднем на 3,9%, хотя на тот период уровень инфляции составил 2,5%. Но эксперты считают, что отчасти на повышение цен могло повлиять и увеличение НДС с января 2019 года с 18% до 20%.

Цены неодинаково росли по стране. Сильнее всего поднялась стоимость на новостройки в таких регионах:

Область или населенный пункт Процент повышения цены
Республика Коми 11,5
Бурятия 10,7
Москва 8,7
Кемеровская область 8,3
Томская область 8,3

На вторичном рынке недвижимости стоимость жилья увеличилась на 1,6% в среднем по России. В III квартале Министерство строительства рассчитало среднерыночные цены в каждом субъекте федерации. На основе полученных данных главы регионов устанавливают размер субсидий для нуждающихся категорий граждан.

Стоимость жилья в РФ в III квартале 2019 года

Данные о средней стоимости 1 жилого квадратного метра по областям России от самой дешевой к самой дорогой выглядит так:

Область/край/город Первичный рынок, в рублях РФ Вторичный рынок, в рублях РФ
Кабардино-Балкария 22782,80 30439,58
Республика Калмыкия 29520,20 36380,70
Владимирская область 35309,93 42954,05
Костромская область 37634,45 42682,40
Ивановская область 38511,64 39585,73
Псковская область 38845,80 37807,52
Оренбургская область 38903,89 40980,94
Смоленская область 39235,39 33304,44
Орловская область 39589,69 39745,05
Ставропольский край 40472,26 41502,72
Челябинская область 41713,90 35204,59
Вологодская область 41895,38 38507,34
Калужская область 51006,22 53036,81
Амурская область 60594,71 61662,80
Хабаровский край 69049,70 70606,06
Республика Саха Якутия 80192,67 80730,15
Московская область 88683,23 75301,51
Приморский край 90049,46 97552,46
Санкт-Петербург 115686,53 105091,33
Москва 198230,93 188992,30

Выборка представлена по 20 территориальным единицам России, полные сведения размещены на сайте федеральной службы государственной статистики.

Средняя цена 1 кв. м жилья по России на этот же период составила — 62891,94 рублей на первичном рынке и 58315,44 рублей на вторичном. Данные по Центральному федеральному округу — 81299,23 рублей и 77276,45 рублей соответственно по типу жилья.

Что происходит на рынке недвижимости сейчас

В последние годы строительная отрасль характеризуется спадом, причем как по денежным показателям, так и по площади возведенной недвижимости. Причины негативных тенденций заключаются, прежде всего, в общем экономическом спаде, который отмечается с 2014 года. Серьезно влияет на финансовое положение застройщиков тот факт, что доходы населения в реальном исчислении падали вплоть до 2017 года. Существенное влияние на строительство оказали и проблемы на финансовом рынке.

Нехватка денег у населения и сложность получения кредитов привели к общему падению объема строительных работ:

Как видно, в 2014-2015 годах было введено больше всего жилой площади – были завершены проекты, начатые несколькими годами ранее. В денежном выражении в силу роста цен в строительной сфере присутствует положительный тренд:

Однако темпы роста объема работ в строительстве в 2014-2017 годах ниже темпа инфляции за тот же период (23,2% против 35,8%). Также на рост повлияло строительство крупных инфраструктурных проектов – Крымского моста, объектов ЧМ-2018 и других.

Негативные тенденции в экономике влияют и на положение застройщиков. С одной стороны, сокращается общее количество строительных компаний (на 20% только в 2016 году), но с другой – среди функционирующих организаций преобладают прибыльные:

Высокий удельный вес прибыльных строительных организаций – признак того, что большая часть строительных проектов успешно завершается, а проблема обманутых дольщиков будет проявляться реже.

Что касается жилого строительства, в 2017-2018 годах эксперты отметили такие основные тенденции, как:

  • снижение площади введенных многоквартирных домов – признак ориентации покупателей и застройщиков на меньшие по площади и более дешевые квартиры;
  • неравномерность показателей по регионам: в некоторых регионах экономическая обстановка такова, что количество введенной жилой площади снизилось на 25% при среднем спаде по стране в 2%;
  • ряд застройщиков после завершения имеющихся проектов не начинали новые, потому что не было уверенности в стабильности в будущем;
  • появились проблемы с реализацией квартир в завершенных домах (в особенности, в Москве).

Несмотря на это, средняя стоимость квадратного метра в новостройках по стране увеличивается. Эксперты отмечают, что причина этого – появление недвижимости сегмента «премиум», которая реализуется хоть и в небольших объемах, но по цене существенно превосходит комфорт-класс (эконом).

Как видно, реальные цены на новостройки по стране снижается: рост цен в 2014-2017 годах составил около 10% при инфляции в 35,8%.