Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Фз 54 об ипотеке

Обращение взыскания на предмет ипотеки

Арбитражная практика по спорам об обращении взыскания на банковские залоги Пыхтин С. Дата размещения статьи: Распространяется ли действие новелл, внесенных Федеральным законом N ФЗ, на договоры залога, заключенные ранее?

Действие новелл, внесенных в залоговое законодательство Федеральным законом от В соответствии с п. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до вступления его в силу, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Согласно ст. Поскольку названным Законом не было установлено специальных правил вступления его в силу, а первая официальная публикация была 31 декабря г.

Требования были мотивированы тем, что заемщиком неоднократно нарушались сроки погашения основного долга, а также начисленных процентов. Так, за период с 10 сентября г.

В качестве правового основания иска банк указал ст. Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суды трех инстанций руководствовались п. Ссылка банка на необходимость применения критериев незначительности и несоразмерности, установленных п.

Суды также указали, что ст. Отменяя в названной части судебные акты нижестоящих судов, Президиум ВАС РФ подтвердил позицию, что нормы ГК РФ и Закона об ипотеке должны применяться в редакции, действующей на дату заключения договора ипотеки. Вместе с тем Президиум ВАС РФ указал, что на дату заключения этого договора действовал и подлежал применению к спорным отношениям п.

Практическая рекомендация При формулировании исковых требований необходимо обращать внимание на дату заключения договора залога. Если договор залога был заключен ранее 11 января г.

Право третейских судов разрешать споры об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке В статье, опубликованной в конце г. Это, однако, не означает, что Конституция РФ исключает возможность разрешения гражданско-правовых споров между частными лицами в процедуре третейского разбирательства посредством третейских судов, действующих в качестве институтов гражданского общества, наделенных публично значимыми функциями.

Соответственно, в силу п. Указание на гражданско-правовой характер спора как критерий его возможного разрешения посредством третейского разбирательства означает, что в системе действующего правового регулирования не допускается передача на рассмотрение третейского суда споров, возникающих из административных и иных публичных правоотношений, а также дел, рассматриваемых в порядке особого производства, не отвечающих традиционным признакам споров о праве.

Публично-правовой характер споров, предопределяющий невозможность их передачи на рассмотрение третейского суда, обусловливается не видом имущества движимого или недвижимого , а спецификой правоотношений, из которых возникает спор относительно данного имущества, и составом участвующих в споре лиц.

Требование же государственной регистрации недвижимого имущества не связано ни со сторонами спора, ни с характером правоотношения, по поводу которого он возник, – определяющей является природа объекта данного имущественного правоотношения.

Соответственно, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества на рассмотрение третейских судов.

С учетом изложенной правовой позиции Конституционного Суда РФ Президиум ВАС РФ заключил, что спор по договору об ипотеке носит гражданско-правовой характер, порядок его разрешения регулируется специальным законодательством. Закон об ипотеке не содержит специального запрета на передачу в третейский суд спора об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

При этом из содержания ст. Практическая рекомендация Поскольку ипотека является обеспечительной сделкой, имеющей акцессорный характер по отношению к основному обязательству кредитному договору , но в то же время оформляемой путем подписания отдельного документа, для одновременного рассмотрения третейским судом требований о взыскании задолженности по кредиту и об обращении взыскания на недвижимое имущество необходимо наличие идентичных третейских оговорок как в кредитном договоре, так и в договоре ипотеки.

Если третейскую оговорку поместить только в один договор, то придется инициировать два самостоятельных разбирательства: одно – в арбитражном суде, второе – в третейском суде согласно содержанию третейской оговорки. Подача обоих исков в арбитражный суд при наличии одной третейской оговорки возможна, однако, если должник заявит по этому основанию возражение, арбитражный суд оставит требование, “связанное” третейской оговоркой, без рассмотрения на основании п.

Предъявление иска об обращении взыскания на заложенное имущество отдельно от иска о взыскании задолженности по кредиту Как отмечено в п. Из абз. Арбитражная практика в целом придерживается такого подхода. При этом не создается препятствий для рассмотрения российским арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности самостоятельного иска об обращении взыскания на предмет залога и заключения соглашения сторон о применимом праве и о передаче споров, вытекающих из кредитного договора, на рассмотрение иностранного суда Постановление ФАС Московского округа от Но есть и противоположная практика.

Факт неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком условий кредитного договора, а также размер задолженности общества перед банком по данному договору являются предметом самостоятельного судебного разбирательства по делу Арбитражного суда г.

С учетом изложенного между указанными делами имеется взаимная связь, а обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу Арбитражного суда г. Москвы, могут иметь преюдициальное значение по спору об обращении взыскания на заложенное имущество, в связи с чем удовлетворение такого требования невозможно до установления факта неисполнения либо ненадлежащего исполнения обществом обязательств по кредитному договору и размера задолженности по данному договору в рамках дела Арбитражного суда г.

Практическая рекомендация При предъявлении иска об обращении взыскания на заложенное имущество отдельно от иска о взыскании суммы задолженности и процентов по кредитному договору необходимо оценить риск приостановления производства по данному иску до вступления в законную силу решения по делу о взыскании задолженности.

В случае если иск об обращении взыскания на предмет залога уже подан, а залогодателем и должником по обеспеченному залогом обязательству выступает одно лицо и предметом залога является недвижимое имущество, иск об обращении взыскания, предъявленный по месту нахождения предмета залога, целесообразно дополнить требованием о взыскании задолженности по обеспеченному залогом обязательству на основании абз.

Невозврат кредита лизинговой компанией: риск утраты банком права обращения взыскания на имущество Если банк кредитует лизинговую компанию, которая на полученный кредит покупает лизинговое имущество, передаваемое банку в залог в качестве обеспечения возврата этого кредита, то в ситуации, когда лизингополучатель выплатил все лизинговые платежи, переоформил на себя лизинговое имущество и не был осведомлен лизингодателем о залоговых правах банка на это имущество, у банка возникает риск утраты права обратить взыскание на лизинговое имущество при невозврате кредита со стороны лизинговой компании.

В силу п. Соответственно, лизингодатель, оставаясь собственником лизингового имущества, вправе распоряжаться им, в том числе передавать в залог, например банку в качестве обеспечения полученного кредита, на который и было приобретено лизинговое имущество для передачи лизингополучателю.

Возникает вопрос: если лизингополучатель выплатил все лизинговые платежи, переоформил на себя лизинговое имущество например, транспортные средства и не был осведомлен лизингодателем о залоговых правах банка на это имущество, значит ли это, что он получил предмет лизинга свободным от залоговых прав банка, то есть является добросовестным приобретателем?

Пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 10, в соответствии с которым не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога, не дает однозначного ответа на поставленный вопрос.

Но вместе с тем ни Закон о лизинге, ни Постановление Пленума ВАС РФ N 10 не упоминают о презумпции залога предмета лизинга разумеется, при условии того, что лизингополучатель вместе с транспортными средствами получает подлинные ПТС.

В этом деле лицо, купившее автомобиль по дубликату ПТС, было признано судом добросовестным приобретателем. Таким образом, велика вероятность признания лизингополучателя, выкупившего предмет лизинга, добросовестным приобретателем и, как следствие, утраты для банка возможности обратить взыскание на это имущество.

Возмездность договора лизинга подтверждена материалами дела, уплата лизинговых платежей произведена досрочно и в полном объеме, что не опровергается истцом.

Доказательства того, что ООО “СНИП” знало или должно было знать о приобретении имущества, являющегося предметом залога, материалы дела не содержат. В то же время можно привести прямо противоположное решение с участием той же лизинговой компании – Постановление ФАС Северо-Западного округа от В этом деле обратить взыскание на лизинговое имущество банку во многом помогли своевременно принятые обеспечительные меры в виде ареста лизингового имущества договор купли-продажи этого имущества между лизингодателем и лизингополучателем был заключен после наложения ареста, то есть являлся недействительным на основании ст.

В другом деле ключевую для банка роль сыграл пункт общих условий договора лизинга, в соответствии с которым лизингополучатель был проинформирован, что предмет лизинга может быть заложен в обеспечение обязательств лизингодателя по кредитному договору перед банком.

Ответчик должен был знать о том, что спорный автомобиль с даты заключения договора залога с Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Девятого арбитражного апелляционного суда от Практическая рекомендация В целях минимизации изложенных рисков банку целесообразно требовать от лизинговой компании представления подписанного лизингополучателем уведомления о наличии залоговых прав банка на лизинговое имущество и периодически проверять фактическое наличие этого имущества у лизингополучателя с составлением соответствующего акта с участием лизингодателя.

Также целесообразно контролировать включение лизинговой компанией в договор лизинга условия о ее обязанности проинформировать лизингополучателя о залоговых правах банка на предмет лизинга например, посредством включения фразы, что лизингополучатель проинформирован о возможности залога предмета лизинга в обеспечение обязательств лизингодателя по кредитному договору перед банком.

Возможность автоматического установления залоговых прав банка на земельный участок под зданием, переданным в ипотеку Если на дату заключения договора ипотеки собственник здания не обладал оформленными правами на земельный участок под этим зданием, то приобретение им в последующем данного участка в собственность не влечет автоматического установления на него залоговых прав банка: банк не вправе требовать обращения взыскания на данный участок.

Согласно материалам этого дела заемщик передал здание в ипотеку банку в обеспечение кредита. При этом на дату заключения договора ипотеки права заемщика на земельный участок оформлены не были. После заключения договора ипотеки заемщик приобрел право аренды данного участка, а затем выкупил его в собственность.

Когда заемщик не исполнил свои обязательства по кредитному договору, банк через суд взыскал задолженность и обратил взыскание на заложенное по договору ипотеки здание. По истечении некоторого времени банк обратился с самостоятельным иском об обращении взыскания на земельный участок под зданием, который к тому времени уже принадлежал заемщику на праве собственности, но по договору ипотеки заложен не был.

В обоснование своей позиции банк сослался на ч. Отклоняя данную ссылку, суд апелляционной инстанции, а вслед за ним суд кассационной инстанции указали, что названное законоположение применяется в случаях, когда лицо, выступающее в качестве залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

Когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок п. Поскольку заемщиком на момент заключения договора ипотеки здания не была осуществлена регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у заемщика отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки не зарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право аренды либо собственности на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в залог по договору ипотеки.

Таким образом, заемщик, являющийся залогодателем, не обеспечивал исполнение своего обязательства перед банком передачей в залог ипотеку земельного участка. Более того, доказательств, что земельный участок общей площадью кв. При этом по другому делу судами установлено, что договор аренды между заемщиком и Комитетом по управлению имуществом администрации г.

Жуковского был подписан в целях использования земельного участка для ведения предпринимательской деятельности и иных видов деятельности, а не для использования нежилого здания.

С этим выводом согласился суд кассационной инстанции. Практическая рекомендация При заключении договора ипотеки здания необходимо проверять наличие прав залогодателя не только на здание, но и на участок под ним.

Если собственник здания имеет оформленные права собственности либо аренды на эту землю, то в силу ст. Единственное исключение составляет ситуация, когда в законодательстве имеется ограничение либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды.

В этом случае договор ипотеки здания без ипотеки земли прав на землю будет действительным, если только из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений п. Если же собственником здания права на земельный участок не оформлены, то ипотека такого здания также будет действительна, однако при приобретении в дальнейшем залогодателем прав на этот земельный участок для установления ипотеки нужно заключать отдельный договор залога.

Иначе банк не будет иметь права обратить взыскание на данный земельный участок. В этой связи представляется целесообразным включать в договор ипотеки здания фразу о том, что на дату его заключения залогодатель не обладает оформленными правами на земельный участок, однако в случае оформления соответствующих прав он обязуется проинформировать об этом банк в определенный срок.